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象山安居房价贵过商品房？
                  20户准购者告政府“违法定价”，宁海法院昨异地开庭审理

                      http://www.zjsr.com　2004年12月8日 　浙商网

　　【核心提示】为一套安居房，整整半年，54岁的象山人吕富华就没睡过一个安稳觉。昨天一早，他就从象山丹城赶到宁海法院，当天下午，吕富华生平第一次打官司，而他的“对手”是象山县政府。

　　“为中低收入家庭解困的安居房价格，竟然比相同时期同一地段的商品房每平方米还要高数百元。”吕富华告诉记者，今年7月，首批99名安居房准购者得知消息，都大呼“天价”。在与有关部门交涉无果的情况下，20名安居房准购者将县政府诉至法院。

　　昨天下午，宁海法院公开开庭审理了本案，据称，这也是全国首例安居房政府定价行政诉讼案。
　　
　　99户“四无”家庭申购安居房

　　2002年12月20日，吕富华至今还清楚记得这个日期。这天，象山县房改办下发《关于申购2002年度安居房的通知》，通知很明确，申请安居房的对象必须是：象山非农业户口中低收入家庭的无房户、危房户和住房困难户，必须是没有参加房改购房、无参加集资建房、无优惠购买单位住房、无领取各种形式的住房补贴的“四无”家庭。

　　至于价格，根据这个通知，在75平方米内享受优惠政策，超过75平方米部分面积按同地段商品房计价。“正是这个含糊的优惠政策，让县政府在以后定价时大做文章。”一位从县科协退休的刘志东（化名）拿着文件告诉记者。

　　看到这个通知，吕富华连夜让妻子填写申购表，“1995年我从象山县电子元件厂下岗，一直打零工，因为没钱，两口子长期租住在亲戚家，这是买房的好机会。”

　　10天后报名结果下来，有千户符合申购条件。令吕富华欣喜若狂的是，经过审查、批准、最终确定的准购户有99个，吕富华也在其中。

　　2003年6月底之前，吕富华等99名准购户按县房改办通知，缴纳了购房预付款7万元。“这意味着双方的房屋销售购买合同事实上已经成立。”代理本案的浙江泽大律师事务所律师罗云说。
　　
　　安居房价竟高于商品房

　　当时99名准购户在交预付款时，也曾询问过安居房具体价格，房改办称，按惯例要到交房子的时候才能确定。吕富华也就没深问了，“按我们朴素的理解，安居房肯定比商品房便宜，价格最多2000元出头吧。”

　　可今年7月7日，如晴天霹雳，吕富华们挨了几记闷棍。

　　当天，象山县政府一次县长办公会议纪要规定，75平方米优惠政策以内的安居房基准价为2700元/平方米，75平方米外基准价为3600元/平方米；每套在计算房款总额时核减1万元予以优惠。准购对象立即结算付款，否则取消准购户资格。

　　按这样的方法计算，最小的安居房是90平方米，总价25.65万元，最大的安居房220平方米，总价72.45万元。记者了解到，2002年年底，象山县丹城商品房不过2000元刚出头，直到2003年上半年，价格也才上浮了几百元，以同时推出的同一地段商品房东河二期为例，预售价不过2600元/平方米，这样一套90平方米的房子只要23.4万，而一套220平方米的房子也只要57.2万元。
　　
　　准购户：成本价不超1600元/平方米

　　按照县政府的定价，与当时准购户的心理预期价格，每套起码要贵15万元。深感不满的准购户多次向县房改办、县政府反映，均无果。

　　今年9月，22名准购户将县政府诉至法院，他们认为象山县政府对该期安居房——“丽景家园安居房”的定价缺乏基本事实和法律依据，要求法院判令撤销被告的违法定价，并重新定价。

　　据刘志东介绍，当初准备诉讼的人很多，“但有很多都是公务员，后来都放弃诉讼了。”最后参加诉讼的20名准购户里有15名教师，另外还有一些退休职工。

　　在昨天的法庭上，罗云律师代表20位原告出示了国务院、国家计委、建设部以及浙江省、象山县的有关“安居工程实施”文件，这些文件明确指出，安居房以成本价向中低收入家庭出售。安居房的价成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、2%的管理费用、贷款利息和税金等七项因素构成。

　　罗云律师对丽景家园安居房进行了核算，“目前房屋价格里构成最大的就是地价，因为安居房的土地是划拨的，按当时的物价匡算，以此为基准建成的安居房成本价应不会超过1600元/平方米。”
　　
　　政府：这不是安居房是福利房

　　被告象山县政府的代理人，县房改办杨木辛良在法庭上称，“政府如此定价有自己道理，严格地说，这是福利房，不叫安居房。”

　　“你想想，最小90多平方米，最大220平方米的房屋，一般中低收入家庭买得起吗？”被告代理律师浙江之星律师事务所的徐忠诚称，1998年国家规定停止实物分房后，象山一直未实行货币化分房，为改善一些企业单位干部职工的住房条件，县里决定以安居房工程的形式让他们享受福利。准购户中相当部分已拥有房子，所以并不是严格意义上的无房家庭。

　　徐忠诚提出象山县政府的定价是依据《国务院关于进一步深化城镇住房制度加快住房建设的通知》，国家统一政策目标指导下，地方分别决策，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理分担；是“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”的过渡措施，对于这种“福利房”，象山县政府有权作出这个定价。

　　对此，罗云则指出，恰恰在这个通知里头，规定了廉租房、经济适用房（安居房）、商品房三种形式，其中经济适用房定价标准和安居房差不多，这个规定里并没有福利房的说法。

　　昨天，法庭没有宣判。
　　
　　专家：安居房销售存在获利行为

　　“今年象山县商品房的基准价已经达到4000元/平方米，2700元/平方米的安居房均价已经很低了。”昨天，法庭上被告代理人一再重复强调。

　　据介绍，2001年1月，象山县计划委员会批准“县安居房工程”立项，征地165.7亩，建造安居房13万平方米，共1000套安居房，而丽景家园安居房99户将会是“首批”住户。如果按县政府的定价，仅99户准购者，政府就可从获利数千万元，而象山县规模庞大的安居房工程获利将达数亿元。

　　对于本案，浙江大学房地产专家赵杭生介绍说，相较商品房，经济适用房在销售中是保本微利，安居房则是保本无利的“福利房”。象山县政府既然使用了安居房的形式，其定价按法律规定只能根据项目确定时的建设安装成本计算，不能以商品房为参照，更不应比商品房价格还高。

　　赵杭生认为，象山县政府在安居房工程建设销售中显然存在获利行为，“是违法的”。

　　而宁波房地产人士则分析认为，国家对安居房的建设与分配有严格的政策规定，像象山这种以安居房之名、行分房之实的做法本身就属不当。近年在不少城市，高收入者甚至是“宝马一族”纷纷入住安居房、经济适用房的现象十分普遍，政府扶贫济困的优惠绝不应该演变为各方伸手的“利益蛋糕”。
　　
　　●名词解释 安居房工程

　　1995年国家开始实施安居工程，在原有住房建设规模基础上新增安居工程建筑面积1.5亿平方米，用5年左右时间完成。其中规定，“安居房按成本价向中低收入家庭无房、危房户和住房困难户出售”，安居房成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（包括50%小区级非经营性公建配套费）、管理费、贷款利息和税金构成。这是比经济适用房更为低廉、入住者生活状态更为困难的政策性住房。2001年国家权威部门透露，虽需继续建设国家安居工程，但要淡化此概念。2002年开始国家安居工程并入经济适用房建设项目。

　　来源：今日早报　作者：郑巍