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「今日早报」20户准购者告政府“违法定价”,宁海法院昨异地开庭审理

时间:2005-07-23

象山安居房价贵过商品房?
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户准购者告政府“违法定价”,宁海法院昨异地开庭审理

                      http://www.zjsr.com 2004128  浙商网


  【核心提示】为一套安居房,整整半年,54岁的象山人吕富华就没睡过一个安稳觉。昨天一早,他就从象山丹城赶到宁海法院,当天下午,吕富华生平第一次打官司,而他的“对手”是象山县政府。

  “为中低收入家庭解困的安居房价格,竟然比相同时期同一地段的商品房每平方米还要高数百元。”吕富华告诉记者,今年7月,首批99名安居房准购者得知消息,都大呼“天价”。在与有关部门交涉无果的情况下,20名安居房准购者将县政府诉至法院。

  昨天下午,宁海法院公开开庭审理了本案,据称,这也是全国首例安居房政府定价行政诉讼案。
  
  99户“四无”家庭申购安居房

 

  20021220,吕富华至今还清楚记得这个日期。这天,象山县房改办下发《关于申购2002年度安居房的通知》,通知很明确,申请安居房的对象必须是:象山非农业户口中低收入家庭的无房户、危房户和住房困难户,必须是没有参加房改购房、无参加集资建房、无优惠购买单位住房、无领取各种形式的住房补贴的“四无”家庭。

  至于价格,根据这个通知,在75平方米内享受优惠政策,超过75平方米部分面积按同地段商品房计价。“正是这个含糊的优惠政策,让县政府在以后定价时大做文章。”一位从县科协退休的刘志东(化名)拿着文件告诉记者。

  看到这个通知,吕富华连夜让妻子填写申购表,“1995年我从象山县电子元件厂下岗,一直打零工,因为没钱,两口子长期租住在亲戚家,这是买房的好机会。”

  10天后报名结果下来,有千户符合申购条件。令吕富华欣喜若狂的是,经过审查、批准、最终确定的准购户有99个,吕富华也在其中。

  20036月底之前,吕富华等99名准购户按县房改办通知,缴纳了购房预付款7万元。“这意味着双方的房屋销售购买合同事实上已经成立。”代理本案的浙江泽大律师事务所律师罗云说。
  
  安居房价竟高于商品房

 

  当时99名准购户在交预付款时,也曾询问过安居房具体价格,房改办称,按惯例要到交房子的时候才能确定。吕富华也就没深问了,“按我们朴素的理解,安居房肯定比商品房便宜,价格最多2000元出头吧。”

  可今年77日,如晴天霹雳,吕富华们挨了几记闷棍。

  当天,象山县政府一次县长办公会议纪要规定,75平方米优惠政策以内的安居房基准价为2700/平方米,75平方米外基准价为3600/平方米;每套在计算房款总额时核减1万元予以优惠。准购对象立即结算付款,否则取消准购户资格。

  按这样的方法计算,最小的安居房是90平方米,总价25.65万元,最大的安居房220平方米,总价72.45万元。记者了解到,2002年年底,象山县丹城商品房不过2000元刚出头,直到2003年上半年,价格也才上浮了几百元,以同时推出的同一地段商品房东河二期为例,预售价不过2600/平方米,这样一套90平方米的房子只要23.4万,而一套220平方米的房子也只要57.2万元。
  
  准购户:成本价不超1600/平方米

 

  按照县政府的定价,与当时准购户的心理预期价格,每套起码要贵15万元。深感不满的准购户多次向县房改办、县政府反映,均无果。

  今年9月,22名准购户将县政府诉至法院,他们认为象山县政府对该期安居房——“丽景家园安居房”的定价缺乏基本事实和法律依据,要求法院判令撤销被告的违法定价,并重新定价。

  据刘志东介绍,当初准备诉讼的人很多,“但有很多都是公务员,后来都放弃诉讼了。”最后参加诉讼的20名准购户里有15名教师,另外还有一些退休职工。

  在昨天的法庭上,罗云律师代表20位原告出示了国务院、国家计委、建设部以及浙江省、象山县的有关“安居工程实施”文件,这些文件明确指出,安居房以成本价向中低收入家庭出售。安居房的价成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、2%的管理费用、贷款利息和税金等七项因素构成。

  罗云律师对丽景家园安居房进行了核算,“目前房屋价格里构成最大的就是地价,因为安居房的土地是划拨的,按当时的物价匡算,以此为基准建成的安居房成本价应不会超过1600/平方米。”
  
  政府:这不是安居房是福利房

 

  被告象山县政府的代理人,县房改办杨木辛良在法庭上称,“政府如此定价有自己道理,严格地说,这是福利房,不叫安居房。”

  “你想想,最小90多平方米,最大220平方米的房屋,一般中低收入家庭买得起吗?”被告代理律师浙江之星律师事务所的徐忠诚称,1998年国家规定停止实物分房后,象山一直未实行货币化分房,为改善一些企业单位干部职工的住房条件,县里决定以安居房工程的形式让他们享受福利。准购户中相当部分已拥有房子,所以并不是严格意义上的无房家庭。

  徐忠诚提出象山县政府的定价是依据《国务院关于进一步深化城镇住房制度加快住房建设的通知》,国家统一政策目标指导下,地方分别决策,因地制宜,量力而行;坚持国家、单位和个人合理分担;是“停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化”的过渡措施,对于这种“福利房”,象山县政府有权作出这个定价。

  对此,罗云则指出,恰恰在这个通知里头,规定了廉租房、经济适用房(安居房)、商品房三种形式,其中经济适用房定价标准和安居房差不多,这个规定里并没有福利房的说法。

  昨天,法庭没有宣判。
  
  专家:安居房销售存在获利行为

 

  “今年象山县商品房的基准价已经达到4000/平方米,2700/平方米的安居房均价已经很低了。”昨天,法庭上被告代理人一再重复强调。

  据介绍,20011月,象山县计划委员会批准“县安居房工程”立项,征地165.7亩,建造安居房13万平方米,共1000套安居房,而丽景家园安居房99户将会是“首批”住户。如果按县政府的定价,仅99户准购者,政府就可从获利数千万元,而象山县规模庞大的安居房工程获利将达数亿元。

  对于本案,浙江大学房地产专家赵杭生介绍说,相较商品房,经济适用房在销售中是保本微利,安居房则是保本无利的“福利房”。象山县政府既然使用了安居房的形式,其定价按法律规定只能根据项目确定时的建设安装成本计算,不能以商品房为参照,更不应比商品房价格还高。

  赵杭生认为,象山县政府在安居房工程建设销售中显然存在获利行为,“是违法的”。

  而宁波房地产人士则分析认为,国家对安居房的建设与分配有严格的政策规定,像象山这种以安居房之名、行分房之实的做法本身就属不当。近年在不少城市,高收入者甚至是“宝马一族”纷纷入住安居房、经济适用房的现象十分普遍,政府扶贫济困的优惠绝不应该演变为各方伸手的“利益蛋糕”。
  
  ●名词解释 安居房工程

  1995年国家开始实施安居工程,在原有住房建设规模基础上新增安居工程建筑面积1.5亿平方米,用5年左右时间完成。其中规定,“安居房按成本价向中低收入家庭无房、危房户和住房困难户出售”,安居房成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费(包括50%小区级非经营性公建配套费)、管理费、贷款利息和税金构成。这是比经济适用房更为低廉、入住者生活状态更为困难的政策性住房。2001年国家权威部门透露,虽需继续建设国家安居工程,但要淡化此概念。2002年开始国家安居工程并入经济适用房建设项目。

  来源:今日早报 作者:郑巍 

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